Як власник паю може захистити свої права проти недобросовісного орендаря землі

Опубликованно 05.11.2017 01:52

Згідно з чинним мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, основна маса землі аграріїв, формує їх земельний банк, що перебуває в оренді.

Щорічно агрохолдинги розширюють свій земельний банк в середньому на 30%. Для того щоб розширити і втримати свій земельний банк, фермерам часто доводиться боротися з недобросовісною конкуренцією і відставати свої права в суді.

Класичні ризики втрати права оренди землі визначені досить давно. Починаючи від недійсності угод по оренді і закінчуючи затягуванням процесу реєстрації права оренди в реєстрі речових прав.

Договір оренди

Обов'язки сторін за договором оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі" та безпосередньо положеннями укладеного між сторонами договору.

Практично в кожному договорі оренди землі фігурують такі обов'язки орендаря, як: дотримання сівозміни, збереження родючості грунтів, використання сучасних технологій, вжиття заходів щодо зменшення шкідливого техногенного впливу на землю, інвестування в розвиток і модернізацію меліоративних систем та об'єктів інженерної інфраструктури.

Слід зазначити, що термін "сівозміна" зустрічається практично у всіх спеціальних законодавчих актах по темі землекористування, зокрема у Земельному кодексі України, Законах України "Про землеустрій", "Про оренду землі", "Про охорону земель", постанови КМУ "Про затвердження нормативів оптимального співвідношення культур у сівозміні в різних природно-сільськогосподарських регіонах".

Що ж таке сівозміна? Як необхідно зберігати родючість ґрунтів? І чим загрожує аграріям не дотримання таких зобов'язань?

І найголовніше, як ці поняття співвідносяться з бажанням орендаря вичавити максимум з переданої у тимчасове користування землі, з одного боку, і бажанням орендодавця повернути собі після закінчення терміну оренди земельний масив, здатний надалі бути конкурентним і затребуваним, з іншого боку?

Зазначені питання безпосередньо залежать від довгостроковості і серйозності намірів фермера по здійсненню статутної діяльності. Якщо щодо земельного активу є масштабні і стратегічні цілі, орендар не в меншій мірі, ніж власник зацікавлений у забезпеченні максимального рівня врожайності землі, профілактики поширення хвороб, шкідників, бур'янів — а саме цю мету і переслідує сівозміну. При цьому в господарську діяльність вливаються інвестиції, в тому числі, у формі сучасних технологій, необхідних для якісного проведення посівів, збирання врожаю, дотримання вимог щодо екологічної безпеки і т. д. — наявність яких є одним з ключових факторів, що забезпечують, в тому числі, конкурентну собівартість продукції.

Навпаки фермер, який не планує довгостроковій сільськогосподарської діяльності, відчуває, що найближчим часом він буде витіснено з ринку або просто має намір агресивно збільшити прибутковість свого підприємства — не бачить для себе необхідності забезпечувати максимальне збереження активу, використовувати його раціонально та дбайливо, не допускати виснаження грунтів.

Судові спори

Очевидним інструментом захисту інтересів власника переданої в оренду землі у другому випадку є судовий позов про розірвання договору у зв'язку з істотними порушеннями його умов.

Факти порушення зобов'язань у подібних суперечках можуть виражатися в:

- показання свідків;

- актах, складених у момент виявлення порушення, з обов'язковим залученням до складу комісії представників місцевих органів влади, компетентних організацій та установ, громадськості;

- експертних висновках, що свідчать про зменшення рівня родючості землі, про деградацію земель, заподіянні шкоди навколишньому середовищу і орендованим земельній ділянці зокрема і т. д.

Яскравим прикладом подібної ситуації є ланцюжок судових рішень у справі № 173/527/14-ц за позовом власника землі до орендарю (юридичній особі), діяльність якого полягала у щорічному (протягом п'яти років) вирощуванні соняшнику. Відповідно до умов сівозміни в повторних посівах цю культуру можна повертати не раніше ніж через 7-8 років. У результаті судового розгляду були встановлені факти критичного стану ґрунтів земельного масиву, що лягло в основу відповідного судового рішення, залишеного в силі за результатами перегляду в апеляційному порядку.

Крім того, прикладами розірвання договорів оренди землі у зв'язку з порушенням орендарем вимог закону і договірних зобов'язань щодо порядку використання землі та умов її належної збереженості, можна вважати судові рішення Верховного Суду України від 20 січня 2016 року і 3 лютого 2016 року у справах № 6-1998цс15 і № 6?1999цс15 відповідно.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеною в постанові по справі № 6-1998цс15, встановлення фактів порушення умов договору оренди землі в частині належного використання і збереження об'єкта оренди, внаслідок яких був порушений режим використання землі, спричинила за собою забур'яненість і заліснення земельного масиву — є підставою для розірвання договору оренди.

Необхідно відзначити, що зазначені порушення йшли у зв'язці з невиконанням орендарем зобов'язань по виплаті орендної плати, але, тим не менш, на мій погляд, кожне з таких порушень окремо може бути достатньою підставою для задоволення відповідних позовних вимог позивача.

Висновки

У підсумку, незважаючи на свою певну декларативність на думку багатьох орендарів, належне виконання вищевказаних зобов'язань останнім часом виходить на перший план, нарівні з такими знаковими зобов'язаннями виплата орендної плати.

З урахуванням цього фермерам, які хочуть зберегти наявний земельний банк, слід уважно поставитися до аналізу стану виконання ними відповідних договірних зобов'язань і, як наслідок, оперативно вжити заходів до зниження ризиків виникнення такого судового спору і передачі його на розгляд у суд.

На мою думку, велика ймовірність того, що в найближчому майбутньому такі спори будуть мати істотну питому вагу в загальному масиві, земельних спорів, що розглядаються в судах України.

Категория: Экономика